Bonus Casa 2025: la guida del notariato

La Guida “Immobili e bonus fiscali 2025 – Guida pratica alle agevolazioni fiscali per interventi di rigenerazione del patrimonio immobiliare” – edita dal Consiglio Nazionale del Notariato e dalle Associazioni dei consumatori – offre una panoramica delle agevolazioni fiscali per l’edilizia ancora valide per il 2024 tenendo conto delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2025.

Oltre a fornire agili schede sintetiche dei singoli bonus, la guida affronta l’argomento toccando temi più specifici e trasversali come:

• i soggetti che possono beneficiare dei bonus fiscali per la casa;
• ambito oggettivo: immobili interessati, esclusioni, fattispecie particolari, condomini e parti comuni;
• modalità operative: la disciplina per i condomini, la perdita dei benefici, la cumulabilità dei benefici;
• i bonus “acquisti” (acquisto di edifici antisismici, acquisto di posti auto e box auto, acquisto o l’assegnazione di edifici residenziali ristrutturati).
• le modalità di utilizzo di sconto in fattura e cessione del credito;
• la cumulabilità dei bonus;
• il Superbonus in vigore, il Superbonus cessato e la disciplina transitoria;
• la differenza fra bonus a regime e bonus rafforzati;
• il bonus mobili ed elettrodomestici;
• l’abitazione principale e limiti alla detrazione.

Ristrutturazioni edilizie e plafond per le spese detraibili

I bonus edilizi 2025 trovano un ulteriore limite nel nuovo plafond familiare per le spese detraibili. Dal 2025 i contribuenti dovranno fare attenzione a non superare il nuovo tetto massimo previsto per le spese da portare in detrazione come spese per l’istruzione, ristrutturazioni edilizie e contributi previdenziali e assistenziali.

Il nuovo articolo 16-ter del Tuir – introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 (comma 10 della legge 207/2024) –  prevede infatti un significativo limite alle detrazioni Irpef dei contribuenti che, dal 2025, conseguiranno redditi superiori a 75mila euro.

La norma fissa un tetto agli oneri e alle spese eleggibili ai fini del computo delle detrazioni. A tal fine vengono individuati specifici massimali, calcolati in base a due variabili: il reddito complessivo dichiarato dal contribuente e la sua situazione familiare. Il calcolo dei massimali prevede i seguenti step:

• l’individuazione di un valore di riferimento in base al reddito dichiarato;
• l’applicazione di un coefficiente calcolato in relazione al numero dei figli fiscalmente a carico presenti nel nucleo familiare del contribuente.

Con la prima operazione vengono identificate due classi:

• chi ha un reddito tra i 75mila e i 100mila euro può portare in detrazione fino a un massimo di 14mila euro;
• chi ha un reddito oltre i 100mila, può detrarre fino a 8mila euro.

A tali valori dovrà essere applicato lo specifico coefficiente familiare pari a:

• 0,50 se nel nucleo familiare del contribuente non vi sono figli fiscalmente a carico;
• 0,70 se ve ne è uno;
• 0,85 se ve ne sono due;
• 1 se ve ne sono più di due o se ne è presente almeno uno con disabilità.

In base a questi coefficienti, sono previsti 8 massimali possibili:

Sono escluse dal computo dell’ammontare complessivo degli oneri e delle spese soltanto le spese sanitarie e le somme investite nelle start up e nelle Pmi innovative, oltre agli interessi passivi sui mutui e ai premi di assicurazione relativi a contratti stipulati entro il 31 dicembre 2024 e alle rate delle spese sostenute entro la stessa data.

I nuovi limiti non hanno effetto retroattivo e si applicano solo alle nuove spese, ossia a quelle effettuate a partire dal 2025.

In sostanza, c’è il rischio che non tutte le spese di ristrutturazione potranno essere portate in detrazione o che si dovranno selezionare quelle da portare in detrazione per massimizzare i benefici fiscali e ridurre al minimo la perdita degli sconti offerti dal Fisco.

Occorre precisare, infatti, che:

• il meccanismo non interviene direttamente sulle detrazioni, ma sull’ammontare delle spese utili ai fini della loro determinazione; le soglie determinano l’importo massimo delle spese detraibili e non delle detrazioni; all’interno delle spese che saranno ammesse bisognerà andare a calcolare le percentuali per le singole agevolazioni;
• per le spese la cui detrazione è ripartita su più annualità, ai fini della determinazione del massimale, vanno computate le rate riferite a ciascun anno.

Abitazione principale e bonus edilizi 2025

La più rilevante delle novità della Legge di Bilancio 2025 è sicuramente il bonus maggiorato (per Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus e Sismabonus acquisti) al 50% fino al 31 dicembre 2025, limitato alle abitazioni principali.

Tale maggiorazione è prevista solo nel caso in cui le spese siano sostenute dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Una definizione che, se non ulteriormente esplicitata da un intervento chiarificatore delle Entrate, può creare notevoli difficoltà interpretative in alcuni casi specifici:

• Acquisto con successiva ristrutturazione
  Non si comprende se può beneficiare della detrazione maggiorata chi acquista un immobile usato per ristrutturalo e, pertanto, al momento della ristrutturazione, non vive e non ha ancora la residenza nell’immobile. In questo caso l’immobile diventa abitazione principale solo al momento del cambio di residenza e, quindi, dopo la ristrutturazione.
• Sismabonus acquisti
  L’agevolazione dedicata a chi compra immobili riqualificati dal punto di vista sismico da imprese richiede la residenza nell’immobile al momento del rogito. Anche in questo caso allo stato attuale c’è il rischio di perdere la detrazione del 50%.
• Lavori in condominio
  La norma – come ha osservato il Caf Acli – blocca anche i cantieri nei condomìni in cui ci sono molti alloggi in locazione: in questo caso perde lo sgravio del 50% anche l’inquilino che usa la casa come abitazione principale ed è pronto a sostenere le spese, poiché gli mancherà il requisito del possesso in virtù di un diritto reale.
• Pertinenze e parti comuni di immobili condominiali
  Potrebbe essere necessario chiarire se le pertinenze e le parti comuni di immobili vengono attratte alla percentuale di agevolazione dell’abitazione principale o se si considerano qualcosa di diverso e, quindi, vanno al 36%.
• Lavori a cavallo tra più anni di imposta
  Seconda la lettera della norma, interventi di questo tipo sulla stessa unità potrebbero essere in parte agevolati con un’aliquota più bassa al 36% e in parte con un’aliquota più alta, al 50%.
• Spese sostenute dal familiare che non è proprietario
  Fino al 2024 tra i soggetti legittimati a fruire dei bonus casa figuravano anche, a prescindere da qualsiasi titolo di proprietà sull’immobile, i “familiari conviventi, vale a dire il coniuge (a cui è equiparata la parte dell’unione civile), i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado”, come spiega l’Agenzia delle Entrate nelle sue guide.
  La legge di Bilancio 2025 lega la maggiorazione del 50% a un doppio requisito: detenere un diritto reale sull’immobile ristrutturato e avere designato quell’immobile come abitazione principale, collocando lì la propria residenza.
  Pertanto, stando alla lettera della norma, i conviventi senza questi requisiti non possono chiedere lo sconto al 50%, ma soltanto al 36%.

Bonus edilizi: quali sono attivi nel 2025?

• Bonus Ristrutturazione
  Prevede una detrazione fiscale delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.
  Nel 2025 la detrazione è pari al 36% – maggiorata al 50% per le prime abitazioni – su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.
• Ecobonus
  Prevede detrazioni fiscali per interventi di miglioramento dell’efficienza energetica su tutti i tipi di immobili (cappotto termico, pompe di calore, caldaie, etc.) con particolare attenzione all’adozione di tecnologie basate sulle fonti rinnovabili di energia.
  Nel 2025 la detrazione è pari al 36% – maggiorata al 50% per le prime abitazioni – da ripartire in 10 quote annuali di pari importo
• Sismabonus
  Prevede agevolazioni per interventi antisismici, con particolare attenzione alla sicurezza statica degli edifici, inclusi quelli situati nei centri storici.
  Nel 2025 la detrazione è pari al 36% – maggiorata al 50% pe per le prime abitazioni – su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 5 quote annuali di pari importo.
• Superbonus
  Il Superbonus agevola diversi interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, alcuni sono trainanti e consentono un accesso diretto alla detrazione fiscale, altri trainati e usufruiscono del Superbonus solo se eseguiti insieme a uno dei primi.
  Nel 2025 la detrazione prevista è del 65% da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, ma solo per le spese avviate da condomini, proprietari di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate e ONLUS,  prima del 15 ottobre 2024.
• Bonus Barriere Architettoniche
  Prevede una detrazione fiscale per gli interventi finalizzati al superamento o all’abbattimento delle barriere architettoniche.
  Nel 2025 la detrazione è pari al 75% su un ammontare massimo di spesa 50.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 5 quote annuali di pari importo.
• Bonus mobili
  Prevede una detrazione fiscale per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata, collegati a interventi di recupero edilizio, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
  Nel 2025 la detrazione, ripartita in 10 rate annuali di pari importo, è del 50% delle spese sostenute e calcolata su un totale non superiore a 5.000 €.
• Conto Termico
  Incentivo statale erogato dal GSE (Gestore dei Servizi Elettrici) che agevola interventi di:
  • incremento dell’efficienza energetica degli edifici esistenti;
  • produzione di energia termica da fonti rinnovabili e sistemi ad alta efficienza.